МЕНЮ
РУБРИКА «НАШИ ЛЮБИМЫЕ ВОПРОСЫ»

— А можно оформить в собственность? А прописаться? А можно не оформлять? А не платить налоги?

Разбираемся в вопросах регистрации, прописки и других юридических тонкостях
«ДубльДом»: временная постройка и движимое имущество
Важно различать технические понятия «объект капитального строительства», «временное сооружение», и юридические термины «недвижимое и движимое имущество». Понятие «объект капитального строительства» в законодательстве нигде четко не раскрывается. Но общие признаки «капитальности» жилого дома можно выделить исходя из общего анализа действующего законодательства и правоприменительной практики.

В соответствии с пп. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ «объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек».

В соответствии со ст. 2 ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» от 28.12.2009 года № 381-ФЗ, временным объектом признается временная постройка некапитального характера без фундамента, в конструктивных характеристиках которой предусмотрена возможность ее разборки (демонтажа) и перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению, и права на которую не подлежат государственной регистрации.

Согласно СНиП 12-01-2004 «Организация строительства», «временные постройки - это специально возводимые или приспособляемые на период строительства производственные складские, вспомогательные, жилые и общественные здания и сооружения, необходимые для производства строительно-монтажных работ и обслуживания работников строительства и подлежащие демонтажу после того, как отпадет необходимость в их использовании».

Согласно п. 1.1 ГCН 81-05-01-2001 «Сборник сметных норм затрат на строительство временных, модульных зданий и сооружений при производстве ремонтно-строительных работ», «к временным зданиям и сооружениям относятся специально возводимые или приспособляемые на период капитального ремонта производственные, складские, вспомогательные, жилые и общественные здания и сооружения модульного типа, необходимые для производства ремонтно-строительных работ».

Приведенные определения касаются в первую очередь специализированных объектов, но их можно применять и в более широком контексте, в отношении временных строений вообще.

Дополняет признаки «капитальности» строения судебная практика.

Так, в Постановлении ФАС ДВО от 16.05.2001 года № Ф03-А73/01-2/784 судом было указано, что спорное сооружение не является капитальным строением ввиду отсутствия фундамента основного элемента, связывающего его прочно с землей.

В соответствии с решением Туапсинского районного суда Краснодарского края от 20.11.2013 года по гражданскому делу № 2-1509/13 «садовый комбинированный дом, с каркасной мансардой, не является капитальным строением, поскольку он не имеет фундамента, а расположен на отдельных столбчатых опорах».

В этом же решении суд указал: «подпунктами 2 и 3 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других), а также в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Так, по мнению суда, для строительства садового комбинированного дома, с каркасной мансардой, как для некапитального объекта вспомогательного назначения, разрешение на строительство не требуется».

В решении Ленинского районного суда города Кемерово от 23.12.2011 года по гражданскому делу № 2-1754-11 суд отказал прокурору в иске о сносе «самовольной постройки», указав, что спорное сооружение не является объектом капитального строительства, поскольку является временным сооружением, которое не имеет прочной связи с землей, перемещение которого возможно без несоразмерного ущерба его назначению.

В этом же решении суд указал, что перемещению каркасного дома не мешает ни обетонирование основания колонн, ни сварка некоторых конструктивных элементов здания.

Следовательно, основными критериями отнесения сооружений к временным являются:

- состав материалов (легкие сборные конструкции),
- отсутствие заглубленного фундамента,
- этажность (как правило, этаж только один),

- небольшие затраты на перемещение, которые не превышают стоимости сооружения (то есть его можно разобрать и переместить без причинения несоразмерного ущерба назначению).

Таким образом, модульный каркасный дом – это временное сооружение.

С техническими понятиями «объект капитального строительства» и «временная постройка» тесно пересекаются юридические понятия «недвижимого и движимого имущества».

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».

В соответствии со ст. 1 ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 30.07.2016 года № 315-ФЗ, с 01.01.2017 года данный пункт будет дополнен абзацем в следующей редакции:

«К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке».

Аналогичное определение дано и в ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 года № 122-ФЗ, где под недвижимостью понимаются все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения.

Итак, если модульный каркасный дом не имеет капитального фундамента (к примеру, стоит на ленточном фундаменте или на свайных конструкциях), и при этом не поставлен на кадастровый учет, то это – движимое имущество.
«ДубльДом» можно ставить в водоохранной зоне?
Согласно п.п. 1 и 2 ст. 65 Водного кодекса РФ, водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной деятельности в целях предотвращения загрязнения указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов.

В соответствии с п. 4 ст. 65 Водного кодекса РФ ширина водоохранной зоны рек или ручьев устанавливается в зависимости от их длины:

- до 10 км - в размере 50 м;
- от 10 км до 50 км – в размере 100 м;
- от 50 км и более – в размере 200 м.

Водоохранная зона водохранилища, как правило, составляет 50 м.

В границах водоохранных зон запрещаются: движение и стоянка транспортных средств, за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие; сброс сточных, в том числе дренажных, вод.

В то же время согласно п. 16 ст. 65 Водного кодекса РФ в границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения и истощения вод.

Выбор типа сооружения, обеспечивающего охрану водного объекта от загрязнения и истощения вод, осуществляется с учетом необходимости соблюдения установленных нормативов допустимых сбросов загрязняющих веществ.

Под такими сооружениями, например, понимаются:

- локальные очистные сооружения для очистки сточных вод, обеспечивающие их очистку исходя из действующих нормативов (септики);

- сооружения для сбора отходов производства и потребления, стены которых изготовлены из водонепроницаемых материалов (сливные ямы).

Отдельно оговаривается, что в отношении территорий садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан, размещенных в границах водоохранных зон и не оборудованных сооружениями для очистки сточных вод, до момента их оборудования такими сооружениями, допускается применение приемников, изготовленных из водонепроницаемых материалов, предотвращающих поступление загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов в окружающую среду.

Таким образом, при наличии септиков или сливных ям с герметичными стенами, соответствующих, в частности СанПиН 42-128-4690-88 и СНиП 30-02-97, модульные каркасные дома можно ставить в водоохранной зоне.

Крайне важно, чтобы соответствие септиков применимым нормам СанПиН и СНиП прямо указывалось в сопроводительной технической документации.

Довольно часто контролирующие инстанции пытаются привлечь владельцев домов в водоохранной зоне к административной ответственности, предусмотренной ст. 8.42 Кодекса об административных правонарушениях (за использование водоохранной зоны водного объекта с нарушением ограничений хозяйственной и иной деятельности). Эта статья предусматривает наказание в виде административного штрафа на граждан в размере от 3 000 р. до 4 500 р. Важно помнить и о возможности наложения такого штрафа за нарушение правил водоохраной зоны в части движения и парковки автомобиля.

Сам же факт размещения модульного каркасного дома в водоохранной зоне (при наличии септиков или сливных ям с герметичными стенами) не содержит состава указанного правонарушения, поэтому соответствующий протокол об административном правонарушении можно обжаловать вышестоящему должностному лицу или в суд.

Налоги
В связи с отсутствием четкого законодательного определения понятия «объект капитального строительства» режим налогообложения модульных каркасных домов во многом зависит от того, чего ждет от дома его владелец. Если владелец хочет просто фактически проживать и пользоваться своим домом, то он может ссылаться на то, что его дом является движимым имуществом (наподобие перемещаемой строительной бытовки), при этом согласно ст. 374 Налогового кодекса РФ, писем Минфина России от 25.02. 2013 года № 03-05-05-01/5322 и ФНС России от 18.02.2013 года № БС-4-11/2677, такое имущество налогообложению не подлежит.

Желание владельца оформить свой дом в собственность, получить в доме постоянную регистрацию по месту жительства (прописку), автоматически влечет появление модульного каркасного дома на кадастровой карте и в базе данных объектов недвижимого имущества с соответствующим налогообложением.

Здесь важно знать, что согласно ст. 406 Налогового кодекса РФ налоговая ставка составляет 0,1 % от кадастровой стоимости жилого дома. При этом в соответствии с п. 5 ст. 403 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении жилого дома определяется как его кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 50 кв.м. общей площади этого жилого дома.

Таким образом, если общая площадь модульного каркасного дома составляет менее 50 кв.м., налог на недвижимое имущество не оплачивается.

Также необходимо помнить, что в соответствии со ст. 407 Налогового кодекса РФ право на налоговые льготы имеют инвалиды I и II групп инвалидности, инвалиды с детства, пенсионеры, военнослужащие со сроком службы более 20 лет, некоторые иные категории граждан. Эти лица вправе не оплачивать налог на имущество, но только в отношении одного находящегося в их собственности объекта недвижимости. Это следует учитывать, принимая решение о том, на кого из членов семьи оформлять собственность на каркасный жилой дом.

Надо отметить частые попытки налоговых органов обложить налогом на имущество и не оформленные в собственность модульные каркасные дома.

При этом сотрудники налоговой службы ссылаются на ст. 122 Налогового кодекса РФ, квалифицируя отсутствие постановки дома на кадастровый учет и отсутствие государственной регистрации права собственности на него как занижение налоговой базы, что влечет взыскание штрафа в размере 20 % от неуплаченной суммы налога.

В этом случае придется уже в суде доказывать то, что дом является движимым имуществом, в чем очень поможет проектная и техническая документация производителя.

Оформление дома в собственность

Если владелец модульного каркасного дома хочет оформить его в собственность, он автоматически признает его недвижимым имуществом, так как в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) вносятся только сведения о недвижимости. Порядок действий в этом случае определен ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30.06.2006 года № 93-ФЗ (о дачной амнистии).

На первом этапе потребуется заполнить стандартную декларацию о постановке объекта недвижимости на кадастровый учет и подготовить технический план, который делают кадастровые инженеры.
Далее эти документы нужно подать в кадастровую палату через любой многофункциональный центр (МФЦ). Спустя 10 рабочих дней владелец получит кадастровый паспорт.

На втором этапе происходит регистрация права собственности. От владельца потребуется заполнить еще одну декларацию, оплатить госпошлину в размере 350 р. и, приложив заявление, подать документы в Росреестр через тот же МФЦ.

Пройдя эти два этапа, владелец получает выписку из Росреестра (с 15.07.2016 года она заменила всем известные свидетельства о праве собственности) о том, что он является собственником жилого дома.

Прописка

Алгоритм постоянной регистрации по месту жительства (прописки) напрямую зависит от категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Так, на землях поселений, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) владелец получает кадастровый паспорт, собственность на модульный каркасный дом, после чего подает соответствующее заявление в УФМС (МФЦ). Статус земельного участка предполагает наличие всех необходимых коммуникаций (электричества, воды, централизованной канализации, отопления) и, следовательно, пригодность для постоянного места жительства.

На землях же сельхозназначения необходимо еще доказать, что на участке созданы все необходимые условия для проживания.


Это возможно путем обращения в местную администрацию, которая организует необходимое обследование жилого дома и инфраструктуры. Если заключение администрации положительное – можно подавать заявление о прописке в УФМС (МФЦ). К нему прикладываются свидетельство о собственности и кадастровый паспорт на жилой дом, свидетельство о собственности и кадастровый паспорт на земельный участок, заключение администрации о пригодности модульного каркасного дома для постоянного проживания.

Постоянная регистрация по месту жительства (прописка) возможны также через суд. Очень часто этот путь оказывается наименее затратным по времени и финансам. Госпошлина по таким искам составляет 300 р. Основанием для обращения в суд являются Постановление Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 года № 7-П (если дом стоит на землях поселений), и Постановление Конституционного Суда РФ от 30.06.2011 года № 13-11 (если дом стоит на землях сельхозназначения).

В этом случае суд организует ряд экспертиз, подтверждающих пригодность дома для постоянного проживания.

Выбор категории земель

Модульный каркасный дом можно ставить и на землях поселений, и на землях сельхозназначения, и даже в водоохранной зоне.

Если цель владельца дома – оформить его в собственность и получить постоянную регистрацию по месту жительства (прописку), лучше выбирать для установки дома земли поселений, предназначенные для ИЖС.

Однако следует помнить, что согласно ст. 394 Налогового кодекса РФ налог на землю зависит от кадастровой стоимости земельного участка (0,3 %), которая традиционно ниже у земель сельхозназначения.

Выводы: в связи с отсутствием четкого законодательного закрепления понятия «объект капитального строительства» модульные каркасные дома «ДубльДом», фактически являясь легко разборными не капитальными сооружениями, в зависимости от пожеланий владельца могут рассматриваться и как объекты движимого, и как объекты недвижимого имущества. При наличии септиков их можно ставить в водоохранной зоне. Если владелец не оформляет свой дом в собственность и не прописывается в нем, то «ДубльДом» является объектом движимого имущества, что исключает налогообложение. В обратном случае подлежит оплате налог на недвижимое имущество, за исключением домов общей площадью до 50 кв.м. Оформление дома в собственность и прописка в нем возможны и на землях населенных пунктов, и на землях сельхозназначения.
Made on
Tilda